L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client.

La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément au contrat d’expertise préalablement établi.

Au sens de la charte de l’Expertise, L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports. Il doit au minimum :

• soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur
  spécifique, sanctionné par un diplôme de second cycle de l’enseignement supérieur, et justifier de trois années continues d’expérience professionnelle au minimum auprès d’un expert en évaluation immobilière ou au sein d’une société d’expertise en évaluation immobilière,
• soit être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation immobilière spécifique, sanctionnée par un diplôme, et avoir acquis une expérience professionnelle continue de deux années minimum,
• soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années continues de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière auprès d’un expert en évaluation immobilière ou d’une société d’expertise immobilière.

L’expert assure en outre, de manière permanente, l’actualisation des connaissances utiles à l’évaluation dans les domaines techniques, économiques, juridiques, fiscaux et comptables, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.

L’expert peut refuser une mission mais, s’il l’accepte, il doit la remplir complètement.
Il doit être indépendant tant vis-à-vis du bien ou des droits expertisés, que de son client ou donneur d’ordre.
Cette indépendance impose, à titre d’exemple :

• l’absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
• l’absence de lien capitalistique significatif,
• l’absence d’intérêt économique personnel, en particulier vis-à-vis du ou des droits et biens immobiliers évalués et du client.

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise.
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
La valeur locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions
suivantes étant supposées réunies :

• la libre volonté du locataire et du propriétaire ;
• la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré ;
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location ;
• la présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec des moyens de commercialisation adéquats ;
• l’absence de facteurs de convenance personnelle ;
• une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.

La valeur locative définie dans le code de commerce est légèrement différente de celle du marché en raison des critères des articles L145-33 et R145-3 du code de commerce, lesquels impliquent de tenir compte notamment de la destination contractuelle, des charges et conditions du bail qui peuvent être des facteurs de minoration ou de majoration, ainsi que des différents niveaux des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations respectives des parties. Ces critères peuvent créer un décalage avec le marché, les prix pratiqués n’étant pas uniformes, tant en raison de la pratique du droit d’entrée que de la règle du plafonnement.

Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence
d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité. L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.

L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé doit couvrir le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail (art. L145-28, art. L145-29, art. L145-30 du code de commerce). Le propriétaire peut refuser de renouveler le bail sans avoir à motiver son refus. En cas de refus de renouvellement, l’indemnisation du locataire évincé doit respecter un ensemble de principes.